I. Giriş

Paylı mülkiyet ilişkilerinde paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı, paydaşlardan birinin taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların, kanunda öngörülen koşullar çerçevesinde, satılan payın mülkiyetini öncelikle kazanabilmelerini sağlayan yenilik doğurucu bir haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen bu hak, paylı mülkiyet ilişkisinin korunmasını ve paydaşlar arasına istenmeyen üçüncü kişilerin girmesinin önlenmesini amaçlamaktadır.

Yasal önalım hakkının kullanılmasında en önemli meselelerden biri, önalım hakkı sahibinin payı devralabilmek için ödemesi gereken bedelin belirlenmesidir. Türk Hukukunda önalım bedelinin tespiti bakımından uzun yıllar boyunca tapuda gösterilen satış bedeli esas alınmışken, 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile önemli bir değişikliğe gidilerek taşınmaz payının rayiç bedelinin esas alınması kabul edilmiştir, ancak Anayasa Mahkemesi, 16.07.2026 tarihli ve E. 2026/23, K. 2026/162 sayılı kararıyla söz konusu düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etmiştir. Karar, 06.11.2026 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanmış; iptal hükümlerinin yürürlüğe girmesi ise dokuz ay ertelenmiştir.

Bu gelişme, özellikle derdest önalım davalarında hangi bedelin esas alınacağı, önceki kanuni düzenlemenin yeniden uygulanıp uygulanamayacağı ve iptal kararının yürürlüğe gireceği tarihe kadar mahkemelerin nasıl hareket edeceği bakımından önem taşımaktadır.

II. 7571 Sayılı Kanun Öncesindeki Hukuki Rejim: Tapuda Gösterilen Satış Bedeli Esası

7571 sayılı Kanun'un yürürlüğe girdiği 25.12.2025 tarihinden önce TMK m. 734/2 uyarınca önalım hakkı sahibi, adına tescil kararı verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içerisinde nakden yatırmakla yükümlüydü.

Bu dönemde önalım bedeli iki unsurdan oluşmaktaydı:

1. Tapu sicilinde gösterilen resmî satış bedeli.

2. Alıcıya düşen tapu harç ve giderleri.

Dolayısıyla önalım hakkına konu taşınmaz payının dava tarihindeki veya karar tarihindeki güncel piyasa değerinin belirlenmesi, kural olarak önalım bedelinin hesaplanması bakımından gerekli değildi.

Örneğin bir taşınmaz payının tapuda 1.000.000 TL bedelle satılması halinde, önalım hakkı sahibi kural olarak bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini ödeyerek payın adına tescilini talep edebilmekteydi.

1. Yargıtay Uygulaması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.01.2026 tarihli, E. 2025/176, K. 2026/9 sayılı kararında da önceki hukuki rejim açıklanmış ve önalım bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı alıcının ödediği harç ve masraflardan oluştuğu belirtilmiş, önalım davalarının genel çerçevesi anlatılmıştır.

Tapudaki satış bedelinin gerçeği yansıtmadığına ilişkin iddialar, özellikle bedelde muvazaa uyuşmazlıkları, ön alım hakkı sahibinin hakkını dürüstlük kuralına uygun şekilde kullanmadığına ilişkin uyuşmazlıklar, bu dönemin önemli uygulama sorunları arasında yer almaktaydı.

2. Önceki sistemin hukuki sonuçları

Tapudaki satış bedelinin esas alınması, önalım hakkı sahibinin ödeyeceği bedelin belirli ve öngörülebilir olmasını sağlamaktaydı. Buna karşılık taşınmaz fiyatlarının hızla yükseldiği dönemlerde, satış tarihindeki bedel ile yargılama sırasında oluşan piyasa değeri arasında ciddi farklılıklar meydana gelebilmekteydi.

Özellikle uzun süren davalarda önalım hakkı sahibinin geçmiş tarihli satış bedelini ödeyerek taşınmaz payını edinmesi, davalı alıcının mülkiyet hakkı ve taraflar arasındaki ekonomik denge bakımından tartışmalara neden olabilmekteydi.

III. 7571 Sayılı Kanun ile Getirilen Yeni Düzenleme: Rayiç Bedel Esası

24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle TMK m. 734/2 değiştirilmiş ve önalım bedelinin belirlenmesinde tapuda gösterilen satış bedeli yerine taşınmaz payının rayiç bedelinin esas alınması öngörülmüştür.

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren bu düzenlemeye göre:

• Dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenecektir.
• Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatıracaktır.
• Bedel, hakimin belirlediği yere, verilen kesin süre içerisinde nakden yatırılacaktır.
• Yatırılan bedel nemalandırılacaktır.

Bu değişiklikle birlikte önalım bedelinin belirlenmesinde tapudaki resmî satış bedeli yerine taşınmazın ekonomik değerini yansıtan rayiç bedel esas alınmıştır.

1. Düzenlemenin Derdest Davalara Uygulanması

7571 sayılı Kanun'un getirdiği önemli yeniliklerden biri de değişikliğin yalnızca yeni açılacak davalara değil, daha önce açılmış ve henüz sonuçlanmamış davalara da uygulanmasının öngörülmesiydi. TMK'ye eklenen Geçici 1. maddenin ikinci fıkrası uyarınca, 734. maddede yapılan değişiklikler yürürlük tarihinden önce açılan davalara da uygulanacaktı.

Bu düzenleme sonucunda, dava açıldığı tarihte tapudaki satış bedelini esas alarak önalım hakkını kullanmış olan paydaşların da sonradan getirilen rayiç bedel sistemine tabi tutulması söz konusu olmuştur. Bu durum, kanunların zaman bakımından uygulanması, hukuki güvenlik, öngörülebilirlik ve mülkiyet hakkının korunması bakımından anayasal tartışmaları beraberinde getirmiştir.

2. Rayiç Bedelin Belirlenmesinde Esas Alınacak Tarih

7571 sayılı Kanun'un getirdiği sistemde önem taşıyan konulardan biri, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğiydi. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 03.02.2026 tarihli, E. 2025/2966, K. 2026/542 sayılı kararında iki ayrı ihtimal değerlendirilmiştir. 25.12.2025 tarihinden sonra açılan davalarda: Rayiç bedelin belirlenmesinde dava tarihi esas alınacaktır. 25.12.2025 tarihinden önce açılmış ve bu tarihte derdest bulunan davalarda: Rayiç bedelin belirlenmesinde kanun değişikliğinin yürürlüğe girdiği 25.12.2025 tarihi esas alınacaktır.

Böylece rayiç bedelin hangi tarih itibarıyla hesaplanacağı konusunda uygulama birliği sağlanmaya çalışılmıştır.

IV. Anayasa Mahkemesinin 16.07.2026 Tarihli İptal Kararı

Anayasa Mahkemesinin 16.07.2026 tarihli, E. 2026/23, K. 2026/162 sayılı kararı, 06.11.2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.

Anayasa Mahkemesi, TMK m. 734/2'de yer alan rayiç bedel düzenlemesinin Anayasa'ya aykırı olduğuna karar vermiştir.

1. İptal Kararının Kapsamı

Anayasa Mahkemesi;

• TMK m. 734/2'nin birinci cümlesindeki “rayiç bedeli” ibaresinin Anayasa'ya aykırılığı nedeniyle iptaline,
• Bu iptal sonucunda uygulanma imkanı kalmayan ikinci fıkranın diğer hükümlerinin 6216 sayılı Kanun m. 43/4 gereğince iptaline,
• TMK Geçici m. 1/2'nin, yani değişikliğin önceden açılmış davalara uygulanmasını öngören düzenlemenin iptaline,
• İptal hükümlerinin Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar vermiştir.

2. İptal Kararının Gerekçesi

Anayasa Mahkemesinin kararında öne çıkan temel mesele, yasal önalım hakkının hukuki niteliği ile tarafların mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatleri arasında kurulması gereken adil dengedir.

Mahkeme, önalım hakkının kullanılmasında esasen mevcut satış sözleşmesinin koşullarının korunması ve üçüncü kişi alıcının yerine önalım hakkı sahibinin geçmesi gerektiği anlayışından hareket etmiştir.

Buna karşılık rayiç bedel sisteminde, satıcı ile üçüncü kişi alıcının serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedeli yerine hakimin belirleyeceği başka bir bedelin esas alınması öngörülmektedir.

Anayasa Mahkemesine göre bu durum çeşitli sakıncalar doğurmaktadır.

Birincisi, sözleşme özgürlüğüne ve taraf iradelerine müdahaledir. Satıcı ile alıcı arasında kararlaştırılmış satış bedelinin yerine mahkemece belirlenen rayiç bedelin geçirilmesi, mevcut satış sözleşmesinin ekonomik koşullarını değiştirmektedir.

İkincisi, üçüncü kişi alıcı bakımından haksız kazanç veya zarar ihtimalidir. Mahkemece belirlenen rayiç bedelin gerçek satış bedelinden yüksek olması halinde alıcı haksız kazanç elde edebilecek; düşük olması halinde ise alıcının zarara uğraması söz konusu olabilecektir.

Üçüncüsü, önalım hakkı sahibi bakımından belirsizliktir. Önalım hakkı sahibinin ödemesi gereken bedelin yargılama sürecinde belirlenmesi, hakkın kullanılmasının ekonomik sonuçlarının önceden öngörülmesini güçleştirmektedir.

Anayasa Mahkemesi, bu gerekçelerle rayiç bedel düzenlemesinin tarafların menfaatleri arasında adil bir denge kurmadığı sonucuna ulaşmıştır. Kararın anayasal dayanağını özellikle Anayasa'nın 5. ve 35. maddeleri kapsamında devletin mülkiyet hakkını koruma yükümlülüğü oluşturmaktadır.

3. Önceki Satış Bedeli Sisteminin Anayasal Değerlendirmesi

Anayasa Mahkemesinin 08.11.2023 tarihli, E. 2023/77, K. 2023/190 sayılı kararında, TMK m. 734/2'nin önceki halindeki satış bedeli esasının Anayasa'ya aykırı olmadığına karar verilmiş olması ayrıca önemlidir. Nitekim 2026 tarihli iptal kararında da önceki karara atıf yapılmıştır. Bu husus, Anayasa Mahkemesinin önalım hakkının kullanılmasında satış sözleşmesinin koşullarının korunmasına özel önem verdiğini göstermektedir.

Ancak burada iki ayrı sonucun birbirinden ayrılması gerekir: Anayasa Mahkemesinin rayiç bedel sistemini iptal etmesi, önceki satış bedeli sisteminin kendiliğinden yeniden yürürlüğe girdiği anlamına gelmemektedir. Anayasa Mahkemesi, iptal kararının yürürlüğe girmesini dokuz ay ertelemiştir. Buna göre 09.11.2026 tarihi itibarıyla rayiç bedel düzenlemesi yürürlüktedir. İptal kararı yayımlanmış olsa da henüz yürürlüğe girmemiştir. Dolayısıyla bugün itibarıyla mahkemelerin önalım bedelini belirlerken 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen TMK m. 734/2'yi esas almaları gerekmektedir.

4. Derdest Davalarda Uygulanacak Hukuk

İptal kararının yürürlüğünün ertelenmesi, özellikle daha önce açılmış ve halen görülmekte olan davalar bakımından önemlidir.

Mevcut durumda;

• 25.12.2025 tarihinden önce açılmış ve derdest bulunan davalarda, geçiş hükmü uyarınca rayiç bedel sistemi uygulanmaya devam etmektedir.
• 25.12.2025 tarihinden sonra açılmış davalarda da rayiç bedel esası geçerlidir.
• Rayiç bedelin belirlenmesinde, önceki bölümde açıklanan Yargıtay içtihatları uyarınca ilgili dava tarihi veya 25.12.2025 tarihi esas alınmaktadır.

Bununla birlikte, Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, derdest davalarda önemli bir hukuki tartışmayı gündeme getirmektedir.

Anayasa'ya aykırılığı tespit edilen ancak yürürlüğü ertelenen bir düzenlemenin, erteleme süresi içinde karara bağlanacak davalarda uygulanması meselesi, Anayasa'nın 153. maddesi ile hukuki güvenlik ve mülkiyet hakkının korunması ilkeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Hemen belirtmek gerekir ki Yargıtay uygulamasında da bu konuda yeknesaklık sözkonusu değildir. İptal kararının yürürlüğünün ertelenmesi durumunda erteleme süresi boyunca mevzuatın yürürlükte olduğu, bu nedenle yürürlükte mevzuatın uygulanacağı görüşü bulunsa da özellikle Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin kararlarında, iptal edilen hükmün sonuçta Anayasaya aykırı bulunduğu, Anayasaya aykırı bulunan bir hükmü uygulamanın da hukuka aykırı olduğu, yürürlüğünün ertelenmesinin sadece yasamayı ilgilendirdiği belirtilmektedir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2025/5315 Esas, 2026/3076 Karar, 30.04.2026 Tarih: "Bununla birlikte anılan Anayasa Mahkemesi kararı, eldeki davanın hukuki dayanağını oluşturan kanun hükmünün Anayasa'ya aykırı olduğunu tespit etmektedir. Bu noktada özellikle belirtilmelidir ki, iptal edilen ibareler yönünden Anayasa’ya aykırılık tespiti iptal kararının verildiği anda kesinlik kazanmakta olup, yürürlüğün ertelenmesine ilişkin süre söz konusu normun Anayasa'ya aykırı olduğu gerçeğini ortandan kaldırmamaktadır. İptal hükmünün yürürlüğünün ertelenmesi Anayasa'nın 153. maddesi uyarınca yalnızca yasama organına ortaya çıkabilecek hukuki boşluğu giderecek yeni bir düzenleme yapabilmesi amacıyla tanınmış bir süredir. Bu nedenle yürürlüğün ertelenmesi kurumu, iptal edilen normun otomatik olarak uygulanmaya devam edilmesi gerektiği şeklinde yorumlanamaz. Dolayısıyla Anayasa’ya aykırı olduğu tespit edilen bir normun, iptal kararının yürürlüğe girmesinin ertelendiği dönem içinde dahi - iptal kararının gerekçesi de dikkate alınarak- yargı mercilerince uygulanmaması mümkündür."

 Bu nedenle, her ne kadar rayiç bedel esası yürürlükte olsa da mahkemelerin Anayasaya aykırılık gerekçesiyle rayiç bedel esasından derhal vazgeçmesinin hukuki zemini bulunmaktadır.

5. İptal Kararının Yürürlüğe Girmesinden Sonraki Uygulama

İptal hükümlerinin yürürlüğe gireceği tarihten itibaren, yeni bir kanuni düzenleme yapılmadığı takdirde TMK m. 734/2'de önalım bedelinin belirlenmesine ilişkin bir kanuni boşluk meydana gelecektir. Burada özellikle vurgulanması gereken husus, iptal edilen hükmün yerine önceki kanuni düzenlemenin kendiliğinden geçmeyeceğidir.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararları, kural olarak önceki kanun metnini yeniden yürürlüğe sokmaz. Bu nedenle 7571 sayılı Kanun'dan önceki satış bedeli sisteminin 9 ay sonra otomatik olarak yeniden uygulanmaya başlayacağı söylenemez.

Kanun koyucunun bu tarihe kadar yeni bir düzenleme yapması mümkündür. Yeni düzenleme yapılmaması halinde ise ortaya çıkacak hukuki boşluğun genel hükümler, önalım hakkının niteliği ve Anayasa Mahkemesinin iptal gerekçeleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekecektir.

Bu çerçevede satış bedeli esasına dönülmesi hukuken tartışılabilecek bir çözüm olmakla birlikte, bunun kesinleşmiş bir uygulama olduğu ileri sürülemez.

6. İptal Kararının Uygulamadaki Muhtemel Sonuçları

Anayasa Mahkemesinin iptal ettiği düzenleme, önalım hakkının kullanılmasında bedelin belirlenmesi ve yatırılması usulüne ilişkindir. Bununla birlikte kararın uygulamada üç önemli sonucu bulunmaktadır. İlk olarak, rayiç bedel sisteminin anayasal dayanağı ortadan kalkacak olmakla birlikte, iptalin yürürlüğünün ertelenmesi nedeniyle mahkemeler bakımından geçici bir uygulama dönemi oluşmuştur.

İkinci olarak, özellikle 25.12.2025 tarihinden önce açılmış davalarda, davacıların dava açarken öngördükleri ekonomik koşulların sonradan değiştirilmiş olması ve bu değişikliğin Anayasa'ya aykırı bulunması, hukuki güvenlik bakımından ayrıca değerlendirilmesi gereken bir sorun yaratmaktadır.

Üçüncü olarak, iptal kararının yürürlüğe girmesinden önce kanun koyucu tarafından yeni bir düzenleme yapılmaması halinde önalım bedelinin belirlenmesinde kanuni boşluk doğma ihtimali bulunmaktadır. Bu nedenle, iptal kararının yürürlüğe girmesinden önce yeni bir kanuni düzenleme getirilmesi ihtimali kuvvetle muhtemeldir.

Uygulamada, derdest davaların hangi aşamada bulunduğu, rayiç bedel tespitinin yapılıp yapılmadığı, depo kararının verilip verilmediği ve kararın kesinleşme durumu ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

V. Sonuç ve Değerlendirme

Yasal önalım hakkının kullanılmasında ödenecek bedel bakımından Türk hukukunda son bir yıl içerisinde önemli değişiklikler yaşanmıştır.

25.12.2025 tarihine kadar uygulanan sistemde tapuda gösterilen satış bedeli esas alınırken, 7571 sayılı Kanun ile bu sistem değiştirilerek hakim tarafından belirlenen rayiç bedelin ödenmesi kabul edilmiştir.

Ancak Anayasa Mahkemesi, 16.07.2026 tarihli, E. 2026/23, K. 2026/162 sayılı kararıyla rayiç bedel sistemini Anayasa'ya aykırı bulmuştur.

Anayasa Mahkemesinin değerlendirmesinde, önalım hakkının mevcut satış sözleşmesinin koşulları korunarak kullanılması gerektiği, rayiç bedel sisteminin ise tarafların iradeleriyle belirledikleri satış bedelini değiştirdiği ve mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatler arasında adil bir denge kurmadığı düşüncesi belirleyici olmuştur.

Sonuç olarak 09.11.2026 tarihi itibarıyla önalım davalarında uygulanacak bedel sistemi halen rayiç bedel sistemidir. Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, tapudaki satış bedeli esasına derhal dönülmesini sağlamamaktadır. Bununla birlikte iptal kararının yürürlüğe girmesi dokuz ay ertelendiğinden mevcut rayiç bedel düzenlemesi şimdilik yürürlükte kalacak fakat mahkemelerin düzenleme yürürlükte olsa dahi Anayasa Mahkemesinin iptal kararındaki gerekçelere dayanarak hükmü uygulamama imkanı bulunmaktadır.

İptal kararının yürürlüğe girmesinden sonraki uygulama ise öncelikle kanun koyucunun yapacağı düzenlemeye bağlıdır. Yeni bir düzenleme yapılmaması halinde, iptal kararının gerekçesi ve önalım hakkının hukuki niteliği çerçevesinde kanuni boşluğun nasıl doldurulacağı önemli bir tartışma konusu olacaktır.

Bu bakımdan Anayasa Mahkemesinin kararı yalnızca önalım bedelinin hesaplanmasına ilişkin teknik bir iptal kararı değil; sözleşme özgürlüğü, mülkiyet hakkı, hukuki güvenlik ve taraflar arasındaki menfaat dengesinin korunması bakımından da önem taşıyan, uygulamada önemli sonuçları olacak ve derdest davaları da etkileyecek bir karardır.