Notice: Undefined variable: grid_data in /home/u8284090/sen.av.tr/assets/php/function.php on line 84

Yılmaz Komit

Notice: Undefined variable: grid_data in /home/u8284090/sen.av.tr/assets/php/function.php on line 84

Bu yazımızda, aile konutu niteliğindeki bir taşınmazın diğer eşin rızası olmaksızın malik olan eş tarafından başkası adına tescil edilmesi halinde, bu tescilin geçerli olup olmayacağı ve taşınmazı devralan kişinin mülkiyeti kazanıp kazanamayacağı incelenmiştir. Ayrıca, bu işleme rızası bulunmayan eşin başvurabileceği hukuki yollar ele alınmıştır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.193’te, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça eşlerden her birinin diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabileceği düzenlemesine yer verilmiştir. Kanun koyucu, hukuki işlemlerde eşlerin bu serbestliğinin yaratabileceği sakıncalı sonuçları öngördüğünden bu kurala önemli bir istisna getirmiştir. Bu kapsamda, TMK’nın “Aile konutu” başlıklı 194’üncü maddesinin birinci fıkrasında, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu düzenleme gereği, diğer eşin rızası alınmadan aile konutu niteliğindeki taşınmazın bir başkasına devredilmesi halinde, bu işlem geçersiz sayılacaktır.[1]

Bu noktada belirtmek gerekir ki, aile konutu olarak kullanılan taşınmazda malik olmayan eşin, tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini isteme hakkı bulunmaktadır (TMK m.194/3). Bununla birlikte, aile konutu şerhinin verilmesi kurucu nitelikte olmayıp açıklayıcı niteliktedir.[2] Yani, koşulların varlığı halinde taşınmaz aile konutu niteliğini kazanacak olup, şerhin verilmemesi bu durumu değiştirmez.

Peki tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunmayan bir taşınmazın malik olan eş tarafından diğer eşin rızası alınmaksızın iyiniyetli üçüncü kişi adına tescil edilmesi halinde, iyiniyetli üçüncü kişinin bu kazanımı tapu siciline güven ilkesi (TMK m.1023) kapsamında korunur mu?

Bu konu hakkında doktrinde hâkim görüş ve Yargıtay’ın görüşü; diğer eşin rızası bulunmaksızın aile konutu niteliğindeki taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye satılması halinde, bu işlemin geçersiz olacağı ve iyiniyetli üçüncü kişinin tapu siciline güven ilkesinin korumasından (TMK m.1023) yararlanamayacağı yönündedir.

Tapu siciline güven ilkesi tapu kütüğündeki yolsuz tescile güvenenleri korumaktadır. Ne var ki, taşınmazı devralan kişi, ortada yolsuz tescil yokken tarafı olduğu işlemle yolsuz tescilin meydana gelmesine sebebiyet vermektedir. Bu kişi, eşlere karşı üçüncü kişi gibi düşünülse de TMK m.1023 kapsamında üçüncü kişi sayılamaz. Bu sebeple TMK m.1023 korumasından yararlanamaz, ancak bu kişiden taşınmazı devralan kişiler için TMK m.1023 hükmünün uygulanması söz konusu olabilir. Bu görüş, aile konutu niteliğindeki taşınmazı devralan kişinin üçüncü kişi sayılamayacağını, dolayısıyla yalnızca üçüncü kişilerin yararlanabileceği TMK m.1023 hükmünün korumasından yararlanamayacağını kabul etmektedir.[3]

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 10.02.2025 tarihli, 2025/674 E. ve 2025/1154 K. sayılı kararında, Yargıtay’ın açıkladığımız görüşüne ve bu görüşün hayat olayına uygulanmasına dair şu açıklamalara yer verilmiştir: “TMK′nın 1023. maddesinin aile konutu üzerinde uygulanması mümkün değildir. Çünkü malik eşin yaptığı işlemin kendisi geçersizdir. Yani malik eşin aile konutunu eşinin açık rızası olmaksızın başkasına devretme hakkı bulunmamaktadır. Sahte vekâletname ile işlem yapan kişide olduğu gibi yapılan işlemin kendisi geçersiz olduğundan üçüncü kişi adına yapılan tescil yolsuz tescildir. TMK′nın 1023. madde koruması ancak bu aşamadan sonra devreye girebilir. Taşınmazı, malik eşten diğer eşin açık rızası olmaksızın satın alan ve adına tescil yapılan kişinin adına yapılan tescil yolsuz tescil olup ancak bu yolsuz tescile güvenerek başka bir kişinin hak kazanması ise 1023. maddede düzenlenen koşulların varlığı halinde mümkün olabilir.

Yukarıda yapılan açıklamalar dikkate alınarak somut olayın incelenmesine gelince; davalı ... tarafından diğer davalıya aile konutunun satışına dair işlem geçersiz bir işlem de davacı malik olmayan eşin açık rızası alınmadığından bu işlem olduğundan davanın kabulü ile tapu kaydının iptali ile önceki malik eş adına kayıt ve tesciline karar verilmesi gerekirken yanılgılı hukuki değerlendirmelerle somut olayda uygulanma kabiliyeti bulunmayan TMK 1023. madde uygulanarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş kararın bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.”

Nitekim, malik olmayan eşin rızası bulunmaksızın yapılan tescil işlemi hukuki dayanağı bulunmadığından yolsuz tescil hükmünde olacaktır (TMK m.1024/2). Devir işlemine rızası bulunmayan eşin açacağı (uygulamada tapu iptal ve tescil davası olarak ifade edilen) tapu sicilinin düzeltilmesi davası yoluyla aile konutunu geri alabilmesi mümkündür (TMK m.1025/1).

Sonuç olarak, diğer eşin rızası bulunmadan aile konutu niteliğindeki taşınmazın bir başkasına devredilmesi geçersiz sayılmaktadır. Devralan kişinin, taşınmazın (aile konutu) niteliğini bilmemesinin veya bilebilecek durumda olmamasının hiçbir önemi yoktur. Zira, bu kişinin TMK m.1023 hükmünün korumasından yararlanması mümkün değildir. Rızası bulunmayan eşin açacağı tapu sicilinin düzetilmesi davası yoluyla taşınmazı geri kazanması ise mümkün olabilecektir. İşlemin karşı tarafının evli olup olmadığı, satın alınan taşınmazın aile konutu niteliği bulunup bulunmadığı ve malik olmayan eşin taşınmazın satılmasına rızası olup olmadığı hakkında gerekli araştırmanın yapılması, hak kaybı yaşanmaması için büyük önem arz etmektedir.